Demo banner
Demo banner
Demo banner Demo banner

Video

Hỗ trợ khách hàng

Oanh Real

Oanh Real

 
Chuyên viên tư vấn: 0902322614

Quảng cáo

Toyota Vios E 2014

Lượt truy cập

Online: 3
Hôm nay: 27
Lượt truy câp: 57613
Trang chủTin tức BĐSTin Tức Thị Trường

Không thể đẩy phần thiệt sang cho người vay bất động sản

Tin Tức Thị Trường

Không thể đẩy phần thiệt sang cho người vay bất động sản


Nghị quyết 02/2013 ngày 7-1-2013 của Chính phủ ban hành một số giải pháp tháo gỡ khó khăn cho sản xuất kinh doanh, hỗ trợ thị trường, giải quyết nợ xấu. Một trong những giải pháp này là yêu cầu Ngân hàng Nhà nước (NHNN) dành từ 20.000-40.000 tỉ đồng thông qua tái cấp vốn với lãi suất hợp lý và thời hạn tối đa 10 năm để hỗ trợ cho các ngân hàng thương mại nhà nước cho vay để thuê, thuê mua nhà ở xã hội, hay mua nhà ở thương mại (là nhà có diện tích nhỏ hơn 70 mét vuông, giá bán dưới 15 triệu đồng/mét vuông). Đối tượng được vay là những người thu nhập thấp, cán bộ công chức, viên chức, lực lượng vũ trang.

Tuy nhiên, phải đến ngày 15-5-2013, Bộ Xây dựng và NHNN mới ban hành Thông tư 07/2013 và Thông tư 11/2013 để hướng dẫn thực hiện Nghị quyết 02, trong đó gói 30.000 tỉ đồng lần đầu tiên được đề cập đến. Vốn cho gói này là từ các khoản cho vay tái cấp vốn của NHNN.

Khó khăn thực thi

Từ lúc ra đời, gói 30.000 tỉ đã gặp khá nhiều trở ngại. Năm đầu tiên, lãi suất cho vay ưu đãi được xác định là 6%/năm, nhưng sang đến năm 2014 được hạ xuống 5% để phù hợp hơn với tính chất “hỗ trợ” của gói này. Đồng thời, để thúc đẩy tốc độ triển khai vốn đang diễn ra khá chậm chạp, NHNN cho phép thêm tám ngân hàng thương mại cổ phần được tham gia vào gói này bên cạnh năm ngân hàng ban đầu.

Vẫn thấy chưa đủ, tháng 8-2014, NHNN ban hành Nghị quyết 61/2014, sửa đổi một số điều của Nghị quyết 02/2013 để mở rộng thêm loại hình bất động sản và đối tượng được vay gói 30.000 tỉ. Đó là những bất động sản có giá không vượt quá 1,05 tỉ đồng, và các hộ gia đình có cải tạo, xây dựng mới nhà ở xã hội.

Tiếp đó, đến tháng 11-2014, NHNN ban hành tiếp Thông tư 32/2014 để sửa đổi, bổ sung một số điều tại Thông tư 11/2013, trong đó kéo dài thời gian áp dụng mức lãi suất cho vay của gói 30.000 tỉ lên đến tối đa 15 năm đối với khách hàng mua nhà, thay vì 10 năm như trước đó.

Tuy vậy, vì lý do này hay lý do khác, đến nay mới chỉ có hơn 20.000 tỉ đồng trong gói 30.000 tỉ được giải ngân, còn mức cam kết cho vay đã đạt 96,28%.

Bất an người vay

Đến thời điểm hiện tại, nhiều người vay “chưng hửng” xen lẫn lo lắng khi được biết việc giải ngân vốn vay ưu đãi từ gói 30.000 tỉ sẽ chấm dứt vào ngày 1-6 tới đây. Nhiều người đi vay mới chỉ giải ngân được một phần nguồn vốn vay từ gói 30.000 tỉ đang phải đối mặt với việc mất khả năng thanh toán khi lãi suất cho phần dư nợ giải ngân từ sau ngày 1-6-2016 sẽ là lãi suất cho vay thương mại, cao hơn nhiều lãi suất cho vay ưu đãi 5% hiện nay.

Nguồn cơn

Trước sự hoang mang của dư luận, ngày 11-3, NHNN đã lên tiếng và viện dẫn Thông tư 11/2013 để khẳng định chuyện giải ngân của NHNN sẽ dừng lại khi đã giải ngân hết số tiền tái cấp vốn nhưng tối đa là 36 tháng kể từ ngày thông tư này có hiệu lực là điều đã được công bố từ ngay từ đầu.

Tuy nhiên, cần lưu ý là thời hạn 36 tháng trên (đến ngày 1-6-2016) là thời hạn tối đa NHNN giải ngân các khoản cho vay tái cấp vốn 30.000 tỉ đối với các ngân hàng thương mại. Nó không phải là thời hạn cho các ngân hàng thương mại dừng giải ngân với lãi suất ưu đãi cho các khoản vay trong gói 30.000 tỉ.

Khoản 3 điều 8 của Thông tư 11/2013 có quy định “dư nợ còn lại của khách hàng tại ngân hàng sau ngày 1-6-2023 được chuyển sang hình thức cho vay bằng nguồn vốn của ngân hàng”. Ngoài ra, điều 4 thông tư này đã quy định rõ lãi suất cho vay hỗ trợ không vượt quá 6%/năm và thời gian áp dụng lên tới tối đa 10 năm, nhưng không vượt quá thời điểm 1-6-2023 (sau đó Thông tư 32/2014 cho kéo dài 15 năm nhưng không quá thời điểm 1-6-2031).

Như vậy, hoàn toàn không có điều khoản nào trong Thông tư 11/2013 quy định rằng các ngân hàng thương mại tham gia gói 30.000 tỉ này phải áp dụng lãi suất thương mại cho phần dư nợ giải ngân từ sau ngày 1-6-2016.

Vậy, cứ chiếu theo những quy định trên, nếu trong các hợp đồng vay vốn hiện tại ký giữa ngân hàng thương mại và người vay mua nhà trong gói 30.000 tỉ này có điều khoản nào quy định rằng phần dư nợ giải ngân sau ngày 1-6-2016 sẽ chịu lãi suất thương mại thì điều khoản này là không được dựa trên Thông tư 11/2013.

Với người vay đã trót thỏa thuận chịu lãi suất thương mại này thì có phần lỗi của mình khi không đòi hỏi ngân hàng thương mại ký cho vay phải áp dụng thời hạn lãi suất ưu đãi dài hơn (tối đa đến ngày 1-6-2023).
Với các hợp đồng cho vay vốn ưu đãi từ gói 30.000 tỉ mà không có điều khoản nào quy định rằng phần dư nợ giải ngân sau ngày 1-6-2016 sẽ phải chịu lãi suất thương mại thì dù NHNN sẽ dừng giải ngân các khoản cho vay tái cấp vốn cho ngân hàng thương mại, các ngân hàng thương mại vẫn phải tiếp tục thực hiện giải ngân cho người vay với lãi suất ưu đãi (do NHNN công bố vào tháng 12 của năm trước) cho đến hết thời hạn của khoản vay (nhưng không được quá ngày 1-6-2023, trừ khi hai bên có thỏa thuận cụ thể nào khác, ví dụ thời hạn khoản vay ưu đãi chỉ là năm năm tính từ ngày ký hợp đồng vay vốn ưu đãi, do người vay chỉ muốn vay trong năm năm mà thôi).

Cũng có các hợp đồng cho vay vốn ưu đãi của một số ngân hàng có quy định rõ lãi suất trước ngày 2-6-2023 là lãi suất thả nổi theo thông báo của NHNN về lãi suất cho vay hỗ trợ nhà ở theo Thông tư 11/2013, và sau ngày 2-6-2023 trở đi thì mới áp dụng lãi suất theo thông báo của ngân hàng đó (một hợp đồng dạng này đã được đăng trên VietNamNet ngày 11-3-2016). Nay, nếu những ngân hàng này mà biện báo rằng vì NHNN dừng giải ngân cho vay tái cấp vốn cho ngân hàng đó nên họ phải dừng giải ngân lãi suất ưu đãi cho khách hàng mặc dù đã thỏa thuận áp dụng lãi suất ưu đãi đến tận ngày 2-6-2023 như trong hợp đồng cho vay thì đây là một hành vi cần được coi là đơn phương phá vỡ hợp đồng.

Như đã nói ở trên, Thông tư 11/2013 chỉ nói là NHNN dừng giải ngân tái cấp vốn cho ngân hàng thương mại, chứ không nói là ngân hàng thương mại phải dừng giải ngân với lãi suất ưu đãi cho khách hàng kể từ ngày 2-6-2016. Kể cả trường hợp Thông tư 11/2013 có điều khoản nào đó nói rằng khi NHNN dừng giải ngân tái cấp vốn ưu đãi cho ngân hàng thương mại thì ngân hàng thương mại cũng dừng giải ngân vốn vay ưu đãi cho khách hàng, thì ngân hàng thương mại vẫn có lỗi, khi soạn thảo và ký kết hợp đồng với khách hàng vẫn đưa vào điều khoản lãi suất ưu đãi kéo dài đến ngày 1-6-2023.

“Bút sa gà chết”, ngân hàng thương mại phải thực hiện đúng như cam kết trong hợp đồng, chứ không thể lảng tránh nghĩa vụ, đẩy phần thiệt sang cho người vay được.

Về phía NHNN, trong Thông tư 11/2013 không hề đề cập đến việc NHNN (giải ngân) cho vay tái cấp vốn cho ngân hàng thương mại dựa trên những hợp đồng cho vay gồm nhiều đợt giải ngân theo tiến độ thanh toán của hợp đồng mua bán nhà, có thể kéo dài sau ngày 1-6-2016. Có lẽ chính vì sự thiếu vắng pháp lý với loại hợp đồng phổ biến này mà các ngân hàng thương mại tự diễn giải thành NHNN sẽ giải ngân cho vay tái cấp vốn cho các ngân hàng thương mại dựa trên tổng số vốn ngân hàng cam kết cho vay ghi trong hợp đồng cho vay (ví dụ, hợp đồng ký năm 2014 cho vay 500 triệu, giải ngân thành ba đợt, đợt cuối là năm 2017) nên các ngân hàng này mới cam kết cho khách hàng vay với lãi suất ưu đãi đến tận ngày 1-6-2023 vì nghĩ rằng NHNN sẽ giải ngân cho vay tái cấp vốn ngân hàng này ngay từ năm 2014 là 500 triệu.

Dù đúng hay sai, nhưng thực tế là NHNN dường như đã và đang không đả động gì đến họ xử lý thế nào với các hợp đồng vay vốn ưu đãi có các đợt giải ngân kéo dài sang đến sau ngày 1-6-2016, thay vào đó lại đá quả bóng sang cho ngân hàng với khách hàng.

Làm gì cũng nên nghĩ đến mục đích sau cùng

Có lẽ nhiều người còn nhớ lúc ra đời gói 30.000 tỉ đồng cho vay hỗ trợ lãi suất để mua nhà, trong suốt một thời gian dài hầu như không giải ngân được đồng nào vì nhiều lý do khác nhau. Thông tư 11 có hiệu lực từ tháng 6-2013 mà một năm sau, tính đến tháng 6-2014 chỉ giải ngân chừng 1.300 tỉ đồng cho các khách hàng cá nhân.

Lúc đó mục đích cao nhất là làm sao cho người có nhu cầu vay tiền mua nhà tiếp cận được khoản vay có hỗ trợ lãi suất nên các cơ quan hữu quan liên tục có những điều chỉnh chính sách. Thông tư 11/2013 được sửa đổi, bổ sung bằng Thông tư 32/2014; trước đó Nghị quyết 02 được sửa đổi bổ sung bằng Nghị quyết 61, rồi Bộ Xây dựng cùng Ngân hàng Nhà nước (NHNN) nhiều lần sửa đổi điều kiện vay gói 30.000 tỉ đồng.

Nay lại phát sinh tình huống ngược lại như báo chí đã phản ánh suốt tuần qua: có khả năng nhiều người đã ký hợp đồng tín dụng vay từ gói 30.000 tỉ đồng này và đã được giải ngân một phần rồi nhưng phần còn lại nếu giải ngân sau ngày 1-6-2016, tức chỉ còn hơn hai tháng nữa, thì phải chịu lãi suất thương mại, cao gấp đôi lãi suất được hỗ trợ. Chuyện này là hoàn toàn có thể xảy ra vì theo thông tin chính thức các ngân hàng thương mại đã cam kết cho vay 28.884 tỉ đồng, tương đương 96,28% của gói tín dụng 30.000 tỉ đồng nhưng chỉ giải ngân hơn 20.000 tỉ đồng, tương đương 66,6%.

Từ đó, dư luận cả tuần nay sôi động với nhiều loại lập luận. Nào là trách nhiệm của ngân hàng thương mại khi soạn thảo hợp đồng, phải rõ ràng chứ không được mập mờ; nào là khách hàng khi vay tiền phải đọc kỹ hợp đồng chứ đừng để rơi vào tình huống bị kẹt như thế. NHNN cũng phân bua, thông tin về chuyện lãi suất như thế nào đã được nói rõ, ai làm sai ráng chịu.

Thiết nghĩ, ở đây cũng phải xác định lại mục đích sau cùng. Ngân hàng thương mại tham gia chương trình đã ký được gần như hết gói 30.000 tỉ đồng là một thành công so với những vướng mắc của năm đầu tiên. Chuyện giải ngân chậm hơn tốc độ cam kết không phải lỗi ở khách hàng mua nhà; ai mua nhà lại không muốn trả cho hết tiền để nhận nhà vào ở. Vậy mục đích sau cùng ở đây là làm sao giải quyết trọn vẹn gói 30.000 tỉ đồng theo đúng tinh thần ban đầu: giải quyết hỗ trợ cho một số đối tượng thu nhập thấp mua nhà ở xã hội hay nhà có giá bán dưới 1,05 tỉ đồng.

Nếu bỏ qua các ràng buộc về câu chữ, có thể tóm gọn tình hình qua hai mối quan hệ khác nhau: Ngân hàng thương mại ký hợp đồng tín dụng với khách hàng cá nhân cho vay tiền mua nhà hội đủ điều kiện trong đó lãi suất suốt từ lúc ký đến tháng 6-2031 là bằng một nửa lãi suất cho vay bình thường và không quá 6%. Mối quan hệ thứ nhì là ngân hàng thương mại đem các hợp đồng tín dụng này lên NHNN và sẽ được tái cấp vốn với lãi suất “thấp hơn lãi suất cho vay của ngân hàng đối với khách hàng là 1,5%/năm tại cùng thời điểm”.

Như vậy, chuyện khoản vay giải ngân sau ngày 1-6-2016 không được hưởng lãi suất hỗ trợ nữa là chuyện giữa NHNN và ngân hàng thương mại, tức là mối quan hệ thứ nhì, chứ không liên quan gì đến khách hàng cá nhân cả. Nếu cần thiết thì có thêm một thông tư mới, nói rõ cột mốc tối đa 36 tháng, tức ngày 1-6-2016 là cột mốc áp dụng cho việc ký hợp đồng tín dụng mới (tức không cho ký nữa) chứ không áp dụng cho việc giải ngân các khoản đã ký, đã cam kết giữa hai bên.



Nguồn Báo Kinh Tế Sài Gòn
Facebook nhận xét:
Bài khác
Gọi ngay

vệ sinh công nghiệp tại thái bình | kỹ sư xuất khẩu sang nhật | xklđ nhật | vệ sinh công nghiệp thái bình | xuất khẩu lao động nhật bản |